24 de abril de 2020
COMENTARIOS REAL DECRETO-LEY 15/2020 ARRENDAMIENTOS DE USO DISTINTO AL DE VIVIENDA.
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, no prevé
causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por
declaración de estado de alarma, de ahí que sólo cabría dejar de satisfacer la
misma por acuerdo entre las partes. En consecuencia, se aprueba el Real
Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para
apoyar la economía y el empleo, que establece en el Capítulo I la
regulación para los arrendamientos de local de negocio denominados "uso
distinto al de vivienda", en línea con la cláusula «rebus sic stantibus»,
tal como señala su Preámbulo, basada en la jurisprudencia, que permite la modulación
o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos
exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva
onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual.
.- ¿Qué arrendatarios pueden solicitar la moratoria establecida en el
RDL 15/2020?. Será el arrendatario, persona física o jurídica, de un
contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a tenor del art. 3
de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria,
que cumpla los requisitos previstos en el art.3 del RDL.
.- ¿Qué tipos de moratorias para los arrendatarios de local de negocio o
industria?. Debemos distinguir, al igual que sucede en el arrendamiento de
vivienda, ante qué tipo de arrendador nos encontramos:
- Arrendador empresa o entidad pública de vivienda gran tenedor
Partimos de que se entenderá por grandes tenedores, la persona física o
jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y
trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Estos arrendadores tienen obligación de aceptar la moratoria en el pago de
la renta, siempre que no se hubiera alcanzado previamente un acuerdo entre
ambas partes. Es de aplicación automática y afectará al periodo de tiempo que
dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes,
prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente, con un límite
respecto a estas últimas de cuatro meses.
La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta
arrendaticia, fraccionando el pago de las cuotas en un plazo de dos años, sin
penalización ni devengo de intereses. Este plazo se contará a partir del
momento en el que se supere la situación del Estado de alarma y sus prórrogas,
o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro
del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus
prórrogas.
- Arrendador, distinto a empresa o gran tenedor
El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario
en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no
se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
En este caso, cualquiera de las partes puede disponer libremente de la
fianza prevista en el artículo 36 de la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, para
el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta. Si se acude a este
sistema, el arrendatario debe reponer este importe de la fianza en el plazo de
un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del
contrato, en caso de que fuera inferior a un año.
.- ¿Qué plazo hay para la solicitud de la moratoria al arrendador?.
La solicitud de la moratoria, tanto para arrendadores grandes tenedores
como para los que no lo son, deberá hacerse en el plazo de un mes desde la
entrada en vigor, por tanto, hasta el 23 de mayo de 2020.
.- ¿Qué requisitos debe ostentar el arrendatario para acceder a la
moratoria o aplazamiento del pago de la renta?.
Arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada
por el autónomo:
- Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del
estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los
Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la
Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las
Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que la actividad del inmueble haya quedado suspendida como consecuencia
de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes
dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al
amparo del referido real decreto.
- Si la actividad no quedo suspendida como consecuencia de la entrada en
vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la
reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el
aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación
media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por
una pyme
- Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real
Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada
en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por
la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del
referido real decreto.
- Si la actividad no fue directamente suspendida en virtud de lo previsto
en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción
de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento
en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual
del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
.- ¿Cómo acreditamos los requisitos?.
Deberán presentarse al arrendador los siguientes documentos:
- Reducción de actividad: Se acreditará inicialmente mediante la
presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información
contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación
mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media
mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el
arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables
al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
- Suspensión de actividad: Se acreditará mediante certificado expedido por
la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la
Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de
actividad declarada por el interesado.
.- ¿Qué consecuencias tiene para el arrendatario la aplicación indebida del
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta ?.
Responsabilidad de los daños y perjuicios de los arrendatarios que se hayan
beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
sin reunir los requisitos establecidos, sin perjuicio de otras
responsabilidades.
Para cualquier duda, no dejen de ponerse en contacto con nosotros.
Atentamente.
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